1/11 什麼是住房？ 可負擔的庇護所或退休的途徑？ 這兩者不可能同時存在。 我們在2000年代初期試圖讓它同時存在，幾乎摧毀了金融系統。 🧵

2/11 平均房價為 $417K（如上所示），創下歷史新高。 這意味著大約 43% 的中位數家庭收入（約 $84K）用於住房。 在過去三年中，這與 2006 年（不可持續的）住房高峰相當。

3/11 在50年內，從第二次世界大戰結束到1997年（紅框），住房是負擔得起的。價格隨著通脹率上升。 換句話說，它保持了其價值，但仍然在大多數租戶/首次購房者的可負擔範圍內。

1990年代末的這一變化，如上所示，導致住房進入了一個前所未有的繁榮與衰退循環（如上所示）。 1997年納稅人救助法案 每兩年可免稅排除高達$500,000（單身者為$250,000）的主要居所資本利得。

1990年代末期，抵押貸款市場經歷了一場證券化革命。MBS被包裝成比個別抵押貸款更安全的替代品，並出售給華爾街。這使得貸款標準變得更加寬鬆，因為抵押貸款立即被投資者購買。

6/11 耶魯大學的鮑勃·希勒（Bob Shiller）認為，90年代末出現了一個反饋循環。 當2000年股市泡沫破裂時，投資者逃向房地產，將其視為安全的選擇。 一旦人們相信價格將永遠上漲10%，他們願意支付任何價格，從而創造了一個繁榮。

7/11 我們要回到2000年代初期的解決方案嗎？ 到目前為止，我們有... * 50年期抵押貸款 * 可攜式抵押貸款 * 政府擔保企業保留的投資組合購買（2000億美元的MBS購買）， * 401(k) 提款無需支付罰金以作為首付款。

8/11 風險在於這些花招開始看起來像是20年前為了解決可負擔危機而採取的措施。 那時的目標是找到幫助租戶/首次購房者負擔他們無法負擔的房屋的方法。 這在2007年至2009年之間結束得非常糟糕。

9/11 下一張圖表來自 Redfin。他們計算所有活躍的房地產多重上市服務的每平方英尺價格。他們分別顯示銷售價格（紅色）和上市價格（綠色）。

10/11 列表價格（上方綠色）持續上漲，並達到歷史最高點。 房屋賣家仍然積極提高價格。 通過401(k)提款為購房者提供更多的首付款援助，將激勵房屋賣家進一步提高價格。

11/11 住房不能既是負擔得起的庇護所，又是增加淨資產的途徑。 20年前，美國政策試圖鼓勵它認為能同時實現這兩者的政策，結果幾乎摧毀了整個金融系統。 我們現在並不擔心重蹈2007年至2009年金融危機之前的覆轍，但我們確實擔心我們正在繼續走一條不穩定的道路。