1/11 ¿Qué es la vivienda? ¿Alojamiento asequible o camino hacia la jubilación? No puede ser ambas cosas. Intentamos hacer ambas cosas a principios de los 2000 y casi destruimos el sistema financiero. 🧵

2/11 El precio medio de una vivienda es de 417.000 dólares (por encima), un máximo histórico. Esto significa que alrededor del 43% de la renta media de un hogar (~84.000 dólares) se destina a la vivienda. Durante los últimos tres años, esto ha sido comparable al pico (insostenible) de viviendas en 2006.

3/11 Durante 50 años, desde el final de la Segunda Guerra Mundial hasta 1997 (caja roja), la vivienda fue asequible. Los precios subieron por la tasa de inflación. En otras palabras, mantuvo su valor pero seguía estando al alcance de la mayoría de los inquilinos o compradores de vivienda primerizo.

4/11 Este cambio a finales de los años 90, como se muestra arriba, llevó al sector inmobiliario a un ciclo de auge y caída (arriba) como nunca antes. La Ley de Alivio de los Contribuyentes de 1997 Excluye hasta 500.000 dólares (250.000 dólares para personas individuales) de plusvalías sobre su residencia principal, libres de impuestos, cada dos años.

5/11 A partir de finales de los años 90, el mercado hipotecario experimentó una revolución de la titulización. MBS se presentó como una alternativa más segura a las hipotecas individuales y se vendió a Wall Street. Esto permitió estándares de concesión más flexibles, ya que las hipotecas eran compradas inmediatamente por inversores.

6/11 Bob Shiller, de Yale, argumentó que a finales de los 90 se instaló un bucle de retroalimentación. Cuando estalló la burbuja bursátil en 2000, los inversores huyeron hacia el sector inmobiliario, considerándolos seguros. Cuando la gente creyó que los precios subirían un 10% para siempre, estuvieron dispuestos a pagar cualquier precio, creando un auge.

7/11 ¿Volvemos a las soluciones de principios de los 2000? Hasta ahora tenemos... * Hipotecas a 50 años *hipotecas portátiles * Compras de cartera retenida por GSE (200.000 millones de dólares en compras de MBS), * Retiradas del 401(k) sin penalización por la entrada inicial.

8/11 El riesgo es que estos trucos empiecen a parecerse a los que abordaron la crisis de asequibilidad de hace 20 años. En aquel entonces, el objetivo era encontrar formas de ayudar a los inquilinos o compradores primerizos de vivienda que no podían. Esto terminó muy mal entre 2007 y 2009.

9/11 El siguiente gráfico es de Redfin. Calculan el precio por pie cuadrado en todos los servicios activos de listados múltiples inmobiliarios. Lo muestran tanto para el precio de venta (rojo) como para el precio de lista (verde).

10/11 Los precios de lista (verde arriba) siguen subiendo y están en su punto más alto. Los vendedores de viviendas siguen siendo agresivos con la subida de precios. Abrir a los compradores de vivienda a una mayor ayuda para la entrada mediante retiradas de 401(k) incentivará a los vendedores a subir aún más los precios.

11/11 La vivienda no puede ser a la vez un refugio asequible y un camino para aumentar su patrimonio neto. La política estadounidense intentó fomentar políticas que creía que lograrían ambas cosas hace 20 años, y casi destruyó todo el sistema financiero. No estamos en el punto en el que preocuparnos por repetir los acontecimientos previos a la crisis financiera de 2007 a 2009, pero sí nos preocupa estar avanzando por un camino frágil.