1/11 ما هو السكن؟ مأوى ميسور التكلفة أم طريق للتقاعد؟ لا يمكن أن يكون كلاهما. حاولنا تحقيق ذلك في أوائل الألفينات وكدنا أن ندمر النظام المالي. 🧵

2/11 متوسط سعر المنزل هو 417 ألف دولار (أعلاه)، وهو أعلى مستوى له على الإطلاق. هذا يعني أن حوالي 43٪ من متوسط دخل الأسرة (~84 ألف دولار) يذهب إلى الإسكان. خلال السنوات الثلاث الماضية، كان هذا المعدل مشابها لذروة الإسكان (غير المستدامة) في عام 2006.

3/11 لمدة 50 عاما، من نهاية الحرب العالمية الثانية وحتى عام 1997 (الصندوق الأحمر)، كان السكن ميسور التكلفة. ارتفعت الأسعار بمعدل التضخم. بعبارة أخرى، احتفظ بقيمته لكنه ظل في متناول معظم المستأجرين أو المشترين لأول مرة.

4/11 هذا التغيير في أواخر التسعينيات، كما هو موضح أعلاه، أدى إلى دورة ازدهار وانهيار في سوق الإسكان (أعلاه) لم يسبق له مثيل. قانون إعفاء دافعي الضرائب لعام 1997 استثنا ما يصل إلى 500,000 دولار (250 ألف دولار للعزاب) من أرباح رأس المال على مكان إقامتهم الرئيسي، معفاة من الضرائب، كل عامين.

5/11 بدءا من أواخر التسعينيات، شهد سوق الرهن العقاري ثورة في التوريق. تم تقديم MBS كبديل أكثر أمانا للرهون العقارية الفردية وبيعت إلى وول ستريت. وقد سمح ذلك بمعايير إقراض أكثر تساهلا حيث تم شراء الرهون العقارية فورا من قبل المستثمرين.

6/11 جادل بوب شيلر من جامعة ييل بأن حلقة التغذية الراجعة بدأت في أواخر التسعينيات. عندما انفجرت فقاعة الأسهم في عام 2000، فر المستثمرون إلى العقارات، معتبرين إياها آمنة. بمجرد أن اعتقد الناس أن الأسعار سترتفع بنسبة 10٪ إلى الأبد، أصبحوا مستعدين لدفع أي ثمن، مما خلق ازدهارا.

7/11 هل نعود إلى حلول أوائل الألفينات؟ حتى الآن لدينا ... * الرهون العقارية لمدة 50 سنة *الرهون العقارية المحمولة * مشتريات المحفظة المحتفظ بها في GSE (200 مليار دولار من مشتريات MBS)، * 401(k) يسحبون بدون غرامة على الدفعات الأولى.

8/11 الخطر هو أن هذه الحيل بدأت تبدو كتلك التي تعالج أزمة القدرة على تحمل التكاليف قبل 20 عاما. في ذلك الوقت، كان الهدف هو إيجاد طرق لمساعدة المستأجرين أو المشترين لأول مرة على تحمل تكاليف المنازل التي لا يستطيعون تحمل تكاليف المنازل التي لا يستطيعون ذلك. انتهى هذا بشكل سيء جدا من 2007 إلى 2009.

9/11 المخطط التالي من Redfin. يحسبون السعر لكل قدم مربع عبر جميع خدمات الإدراج المتعدد النشطة للعقارات. يعرضونها بسعر البيع (الأحمر) وسعر القائمة (الأخضر).

10/11 أسعار القائمة (الخضراء أعلاه) تستمر في الارتفاع وتصل إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق. لا يزال بائعو المنازل نشطين في رفع الأسعار. فتح فرص شراء المنازل لمزيد من المساعدة في الدفعة الأولى عبر سحب 401(k) سيحفز بائعي المنازل على رفع الأسعار أكثر.

11/11 لا يمكن أن يكون الإسكان ملجأ ميسور التكلفة وطريقا لزيادة صافي الثروة. حاولت السياسة الأمريكية تشجيع السياسات التي اعتقدت أنها ستحقق كلا الأمرين قبل 20 عاما، وكادت أن تدمر النظام المالي بأكمله. لسنا في مرحلة نقلق فيها من تكرار الأحداث التي سبقت أزمة المالية 2007-2009، لكننا نقلق من أننا نستمر في طريق هش.