1/11 什么是住房？ 可负担的庇护所还是退休的途径？ 这两者不能兼得。 我们在2000年代初期试图让它兼得，几乎毁掉了金融系统。 🧵

2/11 平均房价为$417K（如上所示），创历史新高。 这意味着大约43%的中位数家庭收入（约$84K）用于住房。 在过去三年中，这与2006年（不可持续）的住房高峰相当。

3/11 在50年间，从第二次世界大战结束到1997年（红框），住房是负担得起的。价格随着通货膨胀率上涨。 换句话说，它保持了价值，但仍然在大多数租户/首次购房者的可承受范围内。

1990年代末的这一变化，如上所示，导致住房进入了前所未有的繁荣与萧条周期（如上所示）。 1997年纳税人减免法案 每两年可免税排除高达$500,000（单身者为$250,000）的主要居所资本利得。

1990年代末，抵押贷款市场经历了一场证券化革命。MBS被包装成比单个抵押贷款更安全的替代品，并出售给华尔街。这使得贷款标准变得更加宽松，因为抵押贷款立即被投资者购买。

6/11 耶鲁大学的鲍勃·希勒认为，90年代末出现了一个反馈循环。 当2000年股市泡沫破裂时，投资者纷纷涌向房地产，认为这是安全的投资。 一旦人们相信价格将永远上涨10%，他们愿意支付任何价格，从而造成了繁荣。

7/11 我们要回到2000年代初的解决方案吗？ 到目前为止，我们有…… * 50年期抵押贷款 * 可携带的抵押贷款 * 政府支持企业保留投资组合购买（2000亿美元的MBS购买）， * 401(k)提款用于首付款不收罚金。

8/11 风险在于，这些花招开始看起来像是20年前为了解决可负担性危机而采取的措施。 那时的目标是找到帮助租户/首次购房者负担他们无法负担的房屋的方法。 这在2007年至2009年间以非常糟糕的方式结束。

9/11 下一个图表来自 Redfin。他们计算所有活跃房地产多重上市服务的每平方英尺价格。他们分别显示了销售价格（红色）和挂牌价格（绿色）。

10/11 列表价格（上方绿色）持续上涨，达到了历史最高点。 房屋卖家仍然积极提高价格。 通过401(k)提款为购房者提供更多的首付援助，将激励房屋卖家进一步提高价格。

11/11 住房不能既是负担得起的庇护所，又是增加净资产的途径。 20年前，美国政策试图鼓励它认为可以同时实现这两个目标的政策，结果几乎摧毁了整个金融系统。 我们现在还不需要担心重演2007年至2009年金融危机前的事件，但我们确实担心我们正在继续走一条脆弱的道路。