1/11 Ce este locuința? Adăpost accesibil sau cale spre pensionare? Nu poate fi ambele. Am încercat să le facem pe amândouă la începutul anilor 2000 și aproape am distrus sistemul financiar. 🧵

2/11 Prețul mediu al unei locuințe este de 417.000 $ (mai sus), un maxim istoric. Aceasta înseamnă că aproximativ 43% din venitul median al unei gospodării (~84.000$) merge către locuințe. În ultimii trei ani, acest lucru a fost comparabil cu vârful (nesustenabil) al locuințelor din 2006.

3/11 Timp de 50 de ani, de la sfârșitul celui de-al Doilea Război Mondial până în 1997 (cutia roșie), locuințele au fost accesibile. Prețurile au crescut în funcție de rata inflației. Cu alte cuvinte, și-a păstrat valoarea, dar a rămas la îndemâna majorității chiriașilor/cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată.

4/11 Această schimbare de la sfârșitul anilor 1990, așa cum s-a arătat mai sus, a dus la un ciclu de boom-bust (mai sus) fără precedent. Legea privind ușurarea contribuabililor din 1997 Excludeți până la 500.000 de dolari (250.000 de dolari pentru persoane singure) câștiguri de capital din reședința principală, neimpozabile, la fiecare doi ani.

5/11 Începând cu sfârșitul anilor 1990, piața ipotecară a trecut printr-o revoluție a securitizării. MBS a fost prezentat ca o alternativă mai sigură la creditele ipotecare individuale și vândut către Wall Street. Acest lucru a permis standarde de creditare mai relaxate, deoarece ipotecile au fost cumpărate imediat de investitori.

6/11 Bob Shiller de la Yale a susținut că un cerc vicios a luat stăpânire la sfârșitul anilor '90. Când bula bursieră a explodat în 2000, investitorii au fugit în domeniul imobiliar, considerându-l sigur. Odată ce oamenii au crezut că prețurile vor crește cu 10% pentru totdeauna, au fost dispuși să plătească orice preț, creând un boom.

7/11 Ne întoarcem la soluțiile de la începutul anilor 2000? Până acum avem ... * Ipoteci pe 50 de ani *credite ipotecare portabile * achiziții din portofoliul reținut de GSE (200 miliarde de dolari în achiziții MBS), * retrageri din 401(k) fără penalizare pentru avans.

8/11 Riscul este ca aceste trucuri să pară cele menite să abordeze criza accesibilității de acum 20 de ani. Pe atunci, scopul era să găsească modalități de a ajuta chiriașii/cumpărătorii pentru prima dată să își permită locuințe pe care nu le puteau folosi. Acest lucru s-a încheiat foarte prost între 2007 și 2009.

9/11 Următorul grafic este de la Redfin. Ei calculează prețul pe metru pătrat pentru toate serviciile active de listare multiplă imobiliară. Ei îl arată atât pentru prețul de vânzare (roșu), cât și pentru prețul de listă (verde).

10/11 Prețurile de listă (verde deasupra) continuă să crească și sunt la cel mai înalt nivel istoric. Vânzătorii de locuințe sunt încă agresivi în creșterea prețurilor. Deschiderea cumpărătorilor de locuințe la mai mult ajutor pentru avansul prin retrageri 401(k) îi va stimula pe vânzătorii să crească și mai mult prețurile.

11/11 Locuințele nu pot fi atât un adăpost accesibil, cât și o cale spre creșterea averii nete. Politica SUA a încercat să încurajeze politici pe care credea că le vor realiza acum 20 de ani și aproape că a distrus întregul sistem financiar. Nu suntem încă în punctul în care să ne facem griji că vom repeta evenimentele dinaintea crizei financiare din 2007-2009, dar ne temem că continuăm pe un drum fragil.