1/11 Що таке житло? Доступне житло чи шлях до пенсії? Не може бути і те, й інше. Ми намагалися зробити це і на початку 2000-х, і майже зруйнували фінансову систему. 🧵

2/11 Середня ціна житла становить $417 тисяч (вище), що є історичним максимумом. Це означає, що близько 43% медіанного доходу домогосподарства (~$84K) йде на житло. Останні три роки це було порівняно з (нестійким) піком ринку житла у 2006 році.

3/11 Протягом 50 років, з кінця Другої світової війни до 1997 року (червона скринька), житло було доступним. Ціни зросли за рівнем інфляції. Іншими словами, він зберіг свою вартість, але залишався доступним для більшості орендарів і покупців житла вперше.

4/11 Ця зміна наприкінці 1990-х, як показано вище, призвела до циклу підйому і падіння (вище), не схожого ні на що раніше. Закон про допомогу платникам податків 1997 року Виключіть до $500,000 ($250 тис. для одинаків) приріст капіталу за їхнім основним місцем проживання, без оподаткування, кожні два роки.

5/11 Починаючи з кінця 1990-х років, іпотечний ринок зазнав революції сек'юритизації. MBS був запакований як безпечніша альтернатива індивідуальним іпотекам і проданий Волл-стріт. Це дозволило запровадити більш м'які стандарти кредитування, оскільки іпотеки одразу купували інвестори.

6/11 Боб Шиллер з Єля стверджував, що зворотний зв'язок закріпився наприкінці 90-х. Коли у 2000 році лопнув фондовий бульбаш, інвестори втекли до нерухомості, вважаючи її безпечною. Коли люди вірили, що ціни зростатимуть на 10% назавжди, вони були готові платити будь-яку ціну, створюючи бум.

7/11 Чи повертаємося ми до рішень початку 2000-х? Поки що ми ... * 50-річні іпотеки *портативні іпотеки * Закупівлі портфеля з утриманим портфелем GSE (200 мільярдів доларів у закупівлі MBS), * Зняття коштів за 401(k) без штрафу за початкові внески.

8/11 Ризик полягає в тому, що ці трюки починають виглядати як ті, що мають вирішити кризу доступності 20 років тому. Тоді метою було знайти способи допомогти орендарям і покупцям житла вперше дозволити собі житло, яке вони не могли. Це закінчилося дуже погано з 2007 по 2009 рік.

9/11 Наступна діаграма — від Redfin. Вони розраховують ціну за квадратний фут у всіх активних сервісах з множинного розміщення нерухомості. Вони показують його як за ціною продажу (червона), так і за ціною (зелена).

10/11 Ціни (зелені зверху) продовжують зростати і досягають свого історичного максимуму. Продавці житла все ще активно підвищують ціни. Відкриття покупців житла для більшої допомоги з початковим внеском через зняття коштів за 401(k) стимулюватиме продавців житла ще більше підвищувати ціни.

11/11 Житло не може бути одночасно доступним житлом і шляхом до зростання чистого капіталу. Політика США намагалася заохотити політики, які, на їхню думку, могли б досягти обох 20 років тому, і майже знищила всю фінансову систему. Ми ще не на тому етапі, щоб турбуватися про повторення подій до фінансової кризи 2007–2009 років, але хвилюємося, що продовжуємо йти хитким шляхом.