1/11 Что такое жилье? Доступное жилье или путь к пенсии? Это не может быть и тем, и другим. Мы пытались сделать это и тем, и другим в начале 2000-х и почти разрушили финансовую систему. 🧵

2/11 Средняя цена на жилье составляет 417 тыс. долларов (выше), что является рекордным уровнем. Это означает, что около 43% медианного дохода домохозяйства (~84 тыс. долларов) уходит на жилье. В течение последних трех лет это было сопоставимо с (недолговременным) пиковым уровнем жилья в 2006 году.

3/11 На протяжении 50 лет, с конца Второй мировой войны до 1997 года (красный квадрат), жилье было доступным. Цены росли в соответствии с уровнем инфляции. Другими словами, оно сохраняло свою ценность, но оставалось в пределах досягаемости для большинства арендаторов/первоначальных покупателей жилья.

4/11 Это изменение в конце 1990-х годов, как показано выше, привело к циклу бумов и спадов в сфере жилья (выше), не похожему ни на что ранее. Закон о налоговых льготах для налогоплательщиков 1997 года Исключите до $500,000 ($250k для одиночек) капитальных доходов от продажи основного жилья, без налога, каждые два года.

5/11 Начиная с конца 1990-х годов, ипотечный рынок пережил революцию секьюритизации. MBS был упакован как более безопасная альтернатива индивидуальным ипотекам и продан Уолл-стрит. Это позволило ослабить стандарты кредитования, так как ипотеки немедленно покупались инвесторами.

6/11 Боб Шиллер из Йельского университета утверждал, что в конце 90-х годов возникла обратная связь. Когда пузырь на фондовом рынке лопнул в 2000 году, инвесторы устремились в недвижимость, рассматривая её как безопасный актив. Как только люди поверили, что цены будут расти на 10% вечно, они были готовы платить любую цену, что создало бум.

7/11 Возвращаемся ли мы к решениям начала 2000-х? На данный момент у нас есть ... * 50-летние ипотечные кредиты * переносимые ипотеки * покупки из портфеля GSE (200 миллиардов долларов в покупках MBS), * снятие средств из 401(k) без штрафа для первоначального взноса.

8/11 Риск заключается в том, что эти уловки начинают напоминать те, что использовались для решения проблемы доступности жилья 20 лет назад. Тогда целью было найти способы помочь арендаторам/первым покупателям жилья позволить себе дома, которые они не могли себе позволить. Это закончилось очень плохо с 2007 по 2009 год.

9/11 Следующий график от Redfin. Они рассчитывают цену за квадратный фут по всем активным услугам множественной листинга недвижимости. Они показывают это как для цены продажи (красный), так и для цены списка (зеленый).

10/11 Цены на жилье (зеленые выше) продолжают расти и находятся на рекордном уровне. Продавцы жилья по-прежнему активно повышают цены. Открытие возможности для покупателей жилья получать больше помощи с первоначальным взносом через снятие средств из 401(k) будет стимулировать продавцов жилья еще больше повышать цены.

11/11 Жилищное строительство не может быть одновременно доступным укрытием и путем к увеличению чистого капитала. Политика США пыталась поощрять меры, которые, как она считала, смогут достичь обеих целей 20 лет назад, и это чуть не разрушило всю финансовую систему. Мы не находимся на том этапе, чтобы беспокоиться о повторении событий, предшествовавших финансовому кризису 2007-2009 годов, но мы беспокоимся, что продолжаем двигаться по шаткому пути.