Presidente @realDonaldTrump e @SecScottBessent, e @pulte, tenho uma ideia simples sobre como reduzir as taxas de hipoteca e os spreads: Uma das características únicas das hipotecas convencionais dos EUA é que elas podem ser pagas antecipadamente a qualquer momento, sem penalização. Embora essa característica seja atraente para os proprietários, ela vem com um custo significativo, pois os compradores de títulos lastreados em hipotecas (‘MBS’) exigem um aumento significativo no spread para compensá-los por dar ao mutuário a opção de pagar antecipadamente a qualquer momento. Por que a Fannie e a Freddie não oferecem também hipotecas não pré-pagáveis, onde, se o mutuário desejar pagar antecipadamente o empréstimo, teria que pagar uma penalização por pré-pagamento? Perguntei a um dos meus amigos, que é um especialista e grande investidor em MBS, qual seria a economia estimada hoje em uma hipoteca Fannie/Freddie de 30 anos se o mutuário fosse impedido de pré-pagar, exceto pagando uma penalização? Ele estimou que a economia seria de cerca de 65 pontos base. Assim, um mutuário poderia ter uma escolha: Obter uma hipoteca pré-pagável de 30 anos à taxa de ~6% de hoje, ou a uma taxa de 5,35%, mas com a obrigação de pagar uma penalização por pré-pagamento se ele/ela refinanciar no futuro. O empréstimo também poderia ser feito para ser portátil, de modo que, se a casa for vendida, o novo mutuário poderia assumir o empréstimo e nenhuma penalização por pré-pagamento seria devida na venda. Embora a capacidade de pré-pagar seja uma opção valiosa, garantir a economia de 65 bps antecipadamente ao longo da vida da hipoteca pode ser a diferença entre o mutuário conseguir ou não pagar a casa. Você poderia imaginar que poderiam existir diferentes versões deste produto, onde o bloqueio seria por 5 anos, 10 anos, etc. (com diferentes níveis de economia para cada um, quanto mais longo o bloqueio, maior a economia) e o mutuário poderia personalizar a hipoteca e sua pré-pagabilidade para atender ao seu plano de vida. Como você sabe, as hipotecas comerciais funcionam dessa maneira. Por que a mesma abordagem não poderia ser usada para empréstimos para habitação?